做好物业管理是社区安全的重要保障，物业管理公司需要制定并实施相应的管理工作计划书。接下来小编为你带来了物业管理计划书。
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于 5%
人员培训覆盖率达到 100%
人员招聘到岗率达到 98%
员工生活满意度达到 90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序;
强调团队的有效运作和服务流程;
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;
强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化;
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于 90%;
服务综合及时率不低于 85%;
业务技能培训 100%;
小区
绿化完好率不低于 90%;
绿化覆盖率不低于 60%;
管理费收费率一期逐步达到 70%;
二期收费率达到 90%;
生活垃圾日清率为 100%;
工作重点：
根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。
(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。
(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度 95%;
无因管理责任事故率 0;
新员工岗前培训率 100%;
不合格项整改率 100%;
员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);
突发事件快速反应率为 98%;
非正常投诉率低于 2%。
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。
2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。
3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。
5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。
7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元;
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 计划如下：
工作目标：
服务满意度90%;
控制亏损在20万元以内;
建立君华物业成本库;
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。
一、 概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、 人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测
a) 经营收入： 19.14万元(年度，以下省略)
l 物业管理费：11.34万元
应收 12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入 11.34万元(收缴率90%)
l 维修服务费：0.5万元
l 特约服务： 5.8万元
l 其他收入： 1.5万元
b) 支出：20.25万元
l 人员工资福利：14万元
l 办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l 维修保养费用：1.5万元
l 税金：1.05万元
l 不可预见费用：1.2万元
c) 润亏：-1.11万元
d) 物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2
(1) 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元/月;115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2) 公用设施设备维修及保养费：1.5万元
(3) 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
(4) 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5) 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
(6) 办公费：按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7) 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
(8) 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元
(9) 保险费：暂不投保
(10) 合理利润：按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l 房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;
l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数，记录备案。
l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、 入伙
1、准备工作
l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
l 车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函 办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主办理手续
八、 物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、 日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100%
标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补
标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
程序 7：00~9：30浇水、施肥;9：30~11：30除杂草、整形、保洁;13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁;15：30~17：00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修
标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H
标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年
标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序 5：00~7：00地面清扫;7：00~8：00清运垃圾;8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：30~15：00清运垃圾;15：00~16：00地面清扫保洁p副标题e
第一部分
项目物业管理的定位及总思路
一、本项目物业管理的定位
(一)、本项目业态对物业管理的要求
1、本项目业态对物业管理的基本要求
本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：
1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护;
2)、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调;
3)、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理;展开相应的物业服务经营活动;
4)、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。
2、本项目业态对物业管理的特殊要求
除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：
1)、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务;
2)、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作;
3)、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书;
4)、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题;
5)、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。
(二)、本项目物业管理的定位
1、本项目物业管理的档次
本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。
2、本项目物业管理形式
根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。
3、本项目物业管理的定位
按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。
二、本项目物业管理的总思路
本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。
第二部分
本项目物业管理体系的建立
一、本项目物业管理的模式构想
按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。
二、本项目物业管理组织构架
本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。
1、基本组织机构建立的模式
本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。
2、本项目的基本组织机构图
总 经 理
品牌物业顾问
3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构
1)、品牌物业顾问
该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。
品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。
该部门一般需1~2名资深顾问。
2)、工程部
该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。
该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。
3)、绿化保洁部
该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。
该部门一般需4~5人，绿化人员1人。
4)、保安部
该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。
该部门设保安队长1人，保安人员3人。
5)、酒店部
该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。
该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。
6)、商业部
该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，
该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。
7)、多经部
该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。
该部门设置人员2名。
8)、财务部
该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。
该部门设置会计1名，出纳1名。
三、本项目物业管理运作条件
1、在销售现场提供物业管理场所;
2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议;
3、一定数量的启动资金;
4、明确后期物业管理制作方案。
第三部分
物业管理介入时机和介入方式
一、本项目物业管理介入时机
物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。
二、本项目物业管理介入方式
物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：
1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务;
2、保安服务;
3、提供专门关于物业的咨询台。
第四部分
常规服务和特约服务
一、常规服务
客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：
1、清洁卫生;
2、安全保卫;
3、房屋维修;
4、房屋管理;
5、电梯升降;
6、报刊发放，文件传递;
二、特约性服务
为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：
1、餐饮服务;
2、商务办公;
3、家政;
4、装修;
5、医疗服务;
第五部分
本项目物业经营管理内容
一、本项目酒店公寓的经营服务
本项目酒店公寓的经营服务包括：
1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用;
2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。
二、本项目商铺的经营服务
商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。
第六部分
本项目物业管理运行成本收益估算
一、物业管理运行成本
项目名称金额(元)备注
物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名
物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%
物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元
服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出
合计589720
二、收益计算
项目名称金额(元)备注
物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取
车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费
一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金
二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算
合计1037158
三、利润计算
利润=收入计算-物业管理运行成本
=1037158-589720=447438(元)
第一部 物业部职责
一、 物业部部门职责
负责商场物业管理的实际操作
1、 细分现场管理工作(维护、清洁、安全、消防等)，并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作
2、 负责商场消防安全等方面之对外沟通工作
3、 按照国家相关政策，一句专业规范、规程对商场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行等工作。
4、 检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。
5、 检查、管理和规划商场内、外部的个像日常保洁工作。
6、 紧急事故的应急协调与处理。
7、 年度物业费收入和支出的预算及监控。
8、 各项中、长期及短期物业工作计划。
9、 周、月、年度工作检讨会议，并每周/月提交工作计划。
10、 对商场的防盗、防爆、放火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理。
11、 对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报公司主管领导。
二、 物业部部门经理工作范畴
物业部经理直属总经办领导，对电工主管、保安主管、保洁主管、消防主管进行直接领导并监督其工作。具体职责描述如下：
1、 制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项工作任务;
2、 部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施;
3、 负责监督完成商场的物业管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给各部门;
4、 细分现场管理工作(维护、清洁、安全等)，并计划和安排合适人选和人数负责第一文库网部门各项工作;
5、 负责商家进场装修盛情的审核;
6、 负责物业部人员培训工作;
7、 协调各部门之间的沟通，监督各工作环节正常运行，定期向上级领导汇报情况，做好总结工作;
8、 完成上级安排的其他工作任务。
第二部 物业部构架
物业部---电工部、安保部、维修部、保洁及绿化部
电工部---电工主管、电工班长、电工
安保部---保安主管、保安班长、保安员、消防主管、消防员 维修部---维修主管、维修工
保洁及绿化部---保洁主管、保洁员(保洁公司)
第三部 电工部
一、 电工部部门工作范畴
1、 负责制定空调、电梯、用电设备阅读和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。负责组织、安排维修、保养计划的事实及工程质量的监督。
2、 督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和烈性检查制度，定期编制“设备运行、维修、保养装空一览表”，提交物业部经理。
3、 设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。
4、 要亲临现场督察厂家站位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防等设施的安全质量，发现问题及时纠正。
5、 对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。
6、 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。
7、 建立齐全的展位各厂商的装修档案(包括电气施工图、立项通知
单、装修单、装修验收单等其他厂商装修所必备的文件资料)。
8、 见礼齐全的商场所有厂商的用电管理档案(包括每月电费超标读书记录表、月度、几度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料)。
9、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。
10、 楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时起笔、完成计时更换维修工作，确保分管楼层过道、公用大厅照明率达100%，并且要求制定出相应的维护计划。
11、 楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字、电话费抄录工作送交财务部。
12、 严格遵守空调、高低压配电间相关的操作规程，按照有关规定和程序惊醒操作，绝对禁止违章操作。
13、 值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。完成空调换季的检修和保养工作。
14、 值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪、空调系统每小时抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录，留查备案。
15、
耗。
16、 每周召开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消提出建议和安排。
17、 完成上级交办的其它工作。
二、 电工主管工作范畴
电工主管直属物业部经理领导，对物业部电工班长、电工进行直接领导并监督其工作。
其职责描述如下：
1、 制定部门的今本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务;
2、 部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施;
3、 负责监督完成商场用电管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门;
4、 领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作;
5、 负责商家进场装修用电方面的审核管理;
6、 设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作，当重要设备发生故障影响正常营业时，要及时赶到现场组织处理，并及时上报公司领导;
7、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送点时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所欲操作、检修工具的报管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度年度停电检修工作记录等;
8、 完成上级安排的其他工作任务。
三、 电工班长职责范畴
电工班长直属电工主管领导，领导部门电工进行工作，并对电工工作进行监督指导以及对电工主管负责。其职责描述如下：
1、 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作;
2、 建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案(包括每月电费超标读书记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料);
3、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录，日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等;
4、 要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正;
5、 督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例
行检查制度;
6、 负责电工日常工作的管理;
7、 完成上级安排的其他工作任务。
四、 机房管理
中央空调及辅助设备机房管理
一、 中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保几组及辅助设备的正常运行;
二、 操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作;
三、 按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记;
四、 如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理;
五、 做好设备管理台账，如实记录设备使用状况;
六、 新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保几组的正常运行;
七、 机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火;
八、 机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处;
九、 设备运行期间每周清洁设备，设备停用期间每月清洁设备，保持设备表面无油垢、无灰尘;
十、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房;
十一、 设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查，停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
高低压配电设备机房管理
一、 配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电;
二、 配电设备由配电值班电工执行24小时操作、监控、记录，严谨不合理的超负荷运行;
三、 认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写
交接班记录;
四、 非工作人员进入配电机房，须经过分管专管品准后，在值班电工或者罗曾电工陪同下方可入内，并按规定填写人员出入登记表;
五、 机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活;
六、 机房内按规定配置各类消防灭火器材，并放置于明显处;
七、 配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火;
八、 不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施;
九、 保持配电机房清洁卫生，地面、枪毙、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍;
十、 每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
电梯设备机房管理
一、 电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行;
二、 开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作;
三、 通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行;
四、
提醒;
五、
六、 按规定填写设备运行记录; 电梯出现异常应及时采取相应措施，重大文婷及时向领电梯维保、检修、检测时应设置棉线的维修表示，以示导汇报，并及时通知维保单位来人处理;
七、
八、 做好电梯设备管理台账，如实记录电梯使用状况; 机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘，层站门、扶梯每日清洁，保持光亮、洁净;
九、 电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行;
十、 机房及轿厢内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火;
十一、 机房内安规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处; 十二、 电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损;
十三、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房;
十四、 每周组织一次机房、设备、轿厢、扶梯的卫生、安全检查。
电话、音响设备机房管理
一、 播音员、电话转接人员、维修人员必须对工作认真负责，忠于职守，服从领导安排，严格遵守各项管理制度，确保程控电话、音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行;
二、
插接合理;
三、
四、
物;
五、
装空;
六、
明火;
七、
八、
九、 机房内安规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处; 维修人员应做好设备维保工作，并按规定详细填写维修记录; 电脑程控系统必须由专人管理，其他无关人员不得动用程控机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用做好设备使用记录，做好设备管理台账，如实记录设备使用机房内应保持环境整洁，通风良好。试问失忆; 每日清洁设备及机房，保持设备表面无灰尘、机房清洁无杂机房应保持良好的照明，电源线路整齐，设备插接线整齐、系统电脑及电脑程序;
十、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房;
十一、 每周组织一次机房、设备，卫生、安全检查。
水泵的运行管理
一、 巡查水泵的运行情况;
二、 巡查水泵的供水流量;
三、 巡查电机运转电流、电压是否正常;
四、 巡查水泵运行声音是否正常，有无异常震动;
五、 巡查电机运行中有无异味;
六、 检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常;
七、 巡查相关阀门是否有异常震动、是否失灵。
自动扶梯的运行管理
一、 根据自动扶梯运行管理时间，按时开停扶梯;
二、 巡查扶梯在运行中有无异常声响;
三、 巡查运行中有无杂物卡在梯级、梳齿板等处;
四、 巡查梯级、梳齿板是否完好;
五、 查看扶手带是否存在问题，扶手传动链条是否完好;
六、 查看牵引链条及链轮是否有断裂、损坏情况;
七、 查看梯级轮轴轴承、链轮轴承是否损坏，是否缺油;
八、 查看驱动装置及驱动主轴轴承情况及是否缺油;
九、 严禁用自动扶梯载货;
十、 清洁、打扫电梯各部位。
第四部 安保部
一、 安保部部门职责范畴
1、 负责商场各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结;
2、 对厂商的展位、商品防盗、放火安全负全责;
3、 每日巡视门窗、玻璃、墙壁、地面、无眠等是否完好、整洁;
4、 认真审核装修厂商的消防情况，对现场的烟感、喷淋进行检查，避免移位和损坏，审核装修厂商是否装修手续齐全，是否按照规定施工;
5、 认真做好无烟商场的管理工作，巡视时发现动用明火，要检查是否持有动火许可证;
6、 认真检查各楼层及所有消防器材是否完好;
7、 巡视有无烟味、焦糊味等有无易燃易爆物品泄露之味;
8、 加强商场公共设施的保护，阻止顾客乱写乱画、敲击和损坏，对造成后果的要报部门主管处理;
9、 排放好责任区内的车辆，并加强看管，防止被盗;
10、 对违禁电梯上货、无人照看小孩上电梯这，要晚宴谢绝，保证人员及电梯安全;
11、 商品出门一律凭出门证，出门证上要有物业部楼层管理人员签字的手续方可予以放行，无正当手续的扣货后，要及时汇报部门主管处理;
12、 夜班保安必须提前十五分钟上岗，与白班进行交接班是，以书面记录情况作为处理问题的依据，并详细检查各大门锁，填写好交接班记录;
13、 展位如有在晚上装修的，要派专门人员在现场实施监护，对进出人员应检查有无出入证;
14、 夜班每个30-40分钟，必须全面对商场进行检查，并填写各楼层巡视表，检查厂家电源是否关闭，有无气味和烟头等不安全隐患;
15、 坚持全天对营业区消防巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于一次，同事配合做好治安防范工作，夜班需对商场和单位外围进行消防巡查1-2次;
16、 严格按照寻常规范做好商场寻常工作，消防员可单独或在相关人员的配合下进行消防检查和寻常;
17、 寻常过程中不得任意离开商场，在班前和班中不得饮酒，任何时间不得在禁烟场所吸烟;
18、 在巡视、检查、值班等工作中队发现的火灾隐患、治安隐患、发生的安全事故等必须追查到底，并形成书面材料上报。同时在应急处理过程中必须及时上报上级领导;
19、 对重点防火部位及各经营户进行日常性消防监督检查，其包括防火间距是否占用，消防通道是否畅通，防火卷帘门运行状态是否良好，灭火器材是否完好，有无被挪作他用，消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用，防火安全隐患死角存在情况等;
20、 定期组织义务消防吨训练，做好消防安全宣传工作，主动与各部门之间进行沟通与合作。开好每周部门例会，并做好记录;
21、 协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，多头并进，齐抓共管，在公安消防部门的指导和帮助下改进消防工作;
22、
23、 及时处理好各类突发事件的发生; 认真完成上级交办的其他工作。
二、 安保部主管职责范畴
安保主管直属物业部经理管辖，直接领导安保班长及保安员的工作，并安保班长及保安员的工作进行监督引导。其具体职责范畴描述如下：
1、 根据商场的实际情况细化制定本商场安全部所属各班长的安全员等岗位的管理制度。工作流程。考核。奖惩等事实办法，并上报物业部备案;
2、 督促、检查和指导下属班长及安全员的至亲工作和遵章守纪情况;
3、 经常性地对下属班长、安全员开展有关管理技巧、执勤能力、工作制度、消防安全、军事技能、精神面貌等方面的培训，并做好记录，每月不少于3次;
4、 发现严重骚扰商场秩序以及超越职权范围以外的重大事故，应及时与当地公安机关联系，并积极协助、配合当地公安机关开展工作;
5、 按规定建立、填写各类工作台账，督促本部门人员保管好公司发放的各类公用物品和资料;
6、 定期召开部门业务及各类安全、工作会议并做好记录;每月不少于两次;
7、 本部门、本商场如发生重大问题和安全事故，安保部主管负有在第一时间想公司进行紧急汇报的责任，如安保部主管对事故负有责任的还要承担相应的法律责任;
8、 完成上级安排的其他工作任务。
电子巡检系统管理
1、 为督促、合适夜间值班保安员的工作状况，商场须安装电子巡检系统;
2、 巡检频次：当班设子不少于十次;
3、 巡检间隔：同一地点巡检时间间隔不得少于30分钟且不得超过90分钟;
4、 信息钮设置：避免盲区且上下相邻楼层同一楼梯对应处应错位设置;
5、 巡检要求：根据确定的巡检路线设置信息钮代码并以此打点且同一楼层任意相邻的两个信息钮打点间隔不得少于30秒;
6、 物业部设专人负责巡检信息的电脑化管理，每日输入数据并分析处理;
7、 安保部主管须对每日巡检记录进行检查，分析值班状况是否正常，并建立夜间巡检记录台账和故障备案;如有异常情况应进行调查，分析并对相关怎人人做出处理意见，汇报相关领导处理;
8、 电子巡检系统故障和夜间值班异常情况应及时上报公司领导;
9、 物业部将不定期对各商场电子巡检记录台账和故障备案进行检
查(突击检查或普查)，对存在问题的将视情况建议中心或商场给予相关责任人以相应的处罚或追究其上级领导的管理责任。
停车场管理
一、
二、
齐有序;
三、
四、 商场内所有客户的激动车辆必须登记备案; 当有车辆驶入停车场时，值班人员应迅速指引车辆慢行，安全地停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护; 应确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗，并将车内贵重物品随身带走;
五、 每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主;
六、 严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生;
七、 车辆出场时，仔细核对出场之车和驾驶员，有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，再有礼貌盘问;
八、 当停车场发现可疑人员时，保安岗应及时前往对可疑人员进行查问，同事巡视检查停车所有车辆，有无丢标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。
第五部消防部
一、 消防部职责范畴
1、 消防主管负责单位各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和
总结并定期向消防安全责任人、消防安全管理人汇报;
2、 专兼职消防员严格认真做好交接班工作，填写交接班记录(交接
班记录应用黑水笔填写);
3、 专兼职消防员坚持对责任区进行巡回巡视检查，每小时巡视检查
次数不得少于一次，同事配合安全员做好治安防范工作，夜班须对单位内部和外围进行消防巡查一至二次;
4、 消防主管每日(公休时必须制定专人负责)对重点部位的设备、
电、水路等进行消防安全监督检查，每班次监督检查不少于三次(接班以后和班中及下班以前);
5、 专兼职消防员严格按照巡查规范做好单位巡查工作，专兼职消防
员可单独或在安全员的配合下进行消防监督检查和巡查;
6、 专兼职消防员巡查过长中不得任意离开本单位，任何时间不得在
禁烟场所吸烟;
7、 消防主管在巡视和检查工作过程中，对发现的火灾隐患、治安隐
患等必须追查到底，同事在应急处理过程中上报有关部门和人员，不得隐瞒和草率处理;
8、 为确保单位消防安全和规范有序的工作环境，应着重对本单位重
点防火部位及相关责任区进行如下各项的日常性消防监督检查：
1、 防火间距是否占用，消防通道是否畅通;
2、 放火卷帘门运行状态是否良好，其下有无放置物;
3、 灭火器材是否完好，有无被挪作他用;
4、 消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用;
5、 责任区内是否有人吸烟，员工及厂商驻场人员劝阻依序是否
尽到;
6、 有无私拉乱接电线或违反电器安装、使用规定的现象;
7、 装修厂家是否有违反有关安全管理规定及装修管理制度的
行为;
8、 责任区是否有违章动火用火现象;
9、 下班后用电器是否关闭，电源是否切断;
10、
11、
12、
13、 责任区内有无非使用中的易燃易爆化学危险物品存放; 放火安全隐患死角存在情况; 毗邻商场外部有无大家临时建筑物，是否存在防火隐患; 毗邻商场的垃圾场中的可燃垃圾一旦着火有无对商场造
成危害的可能;
14、 商场建筑内外各种消防安全标志、标识等是否有损毁或
缺少的情况;
15、 违反消防安全的其他行为及现象;
9、 专兼职消防员对发现存在的违反消防法规和防火安全规定的行
为有权责令当即改正;对当即不能改正的，要下发《防火安全隐患整改通知书》，并督促责任单位(或责任人)限期改正，并在整改期限内督促检查整改落实情况;
10、 对火灾隐患进行及时、有效的整改是防止火灾的重要手段之
一，对火灾隐患整改提出以下要求：
1、 消防主管要将当地消防监督部门、商场消防安全管理部门通
过检查发现的隐患和电工、保安员、楼层在工作中发现的不安全因素
一并汇总并出具《放火安全隐患整改通知书》后，每周报总经理办公
室进行立案，由消防部主管协调有关部门制定整改方案，执行单位应
按要求限期整改结束;
2、 在整改过程中由单位安全部制定人员负责监督消防整改实
施的过程;
3、 整改借宿后，有商场安保部制定人员负责对整改部位进行检
查、验收，直到符合消防安全要求。
4、 整改完毕，通过验收，符合法律法规和规范要求，方可销案;
5、 单位各部门和各厂商对消防整改工作应给予积极有效的配
合和支持，不得以任何借口组织和拖延整改工作的进行，发现上述行
为的，将按《中华人民共和国消防法》和商场所在地公安消防机构的
有关规定依法追究责任或责令停业。
11、 罚则：
1、 消费者违反规定，尚未造成严重后果和笋丝的，应以劝说和
教育为主，并责令当场改正违章行为;造成严重后果的应请示单位领
导处理或送交公安机关依法处理;
2、 遇有厂商进出货或谈生意等特殊情况下偶尔五一存在的违
反一半消防安全管理的行为和现象，应灵活处理;对厂商在装修过程
中火单位建筑长期存在的防火隐患要坚持原则，一抓到底。
12、
13、 根据不同时期的火灾特点，制订相应的预防措施; 制定灭火作战计划和应急疏散预案，定期组织演练，加强与
友邻单位互防联动合作;
14、
15、 对商场员工、厂商驻场人员进行消防安全教育培训; 定期组织雨雾消防队训练，做好消防安全宣传工作，主动与
各部门之间进行沟通与合作;
16、 协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，在公安消防部
门的指导和帮助下，改进消防工作;
17、
平;
18、 完成单位领导交办的其他工作。 认真学习和钻研业务知识，不断提高自身业务技能及管理水
二、 消防部门主管职责范畴
消防主管直属于物业部经理管辖，协调安保部，领导公司消防员对公司的消防工作进行全面监督和改进。其具体职责描述如下：
1、 拟订公司年度及各阶段消防工作计划;
2、 实施日常消防安全管理工作;
3、 拟订消防安全工作资金投入和组织保障方案供上级领导参考;
4、 实施放火检查和火灾隐患整改工作;
5、 实施对本单位消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，
确保完好有效，确保疏散通道和安全出口畅通;
6、 管理专职消防队和义务消防队;
7、 制订灭火和应急疏散预案并在分管领导的组织下实施和演练;
8、 消防主管应定期向消防安全管理人和消防安全责任人报告消防
安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题;
9、 公司消防安全责任人、消防安全管理人为头的其他消防安全管理
工作;
10、 公司安排的其他安全管理工作。
火灾自动报警及联动控制系统管理(待定)
自动灭火系统管理(待定)
防火排烟系统设施管理(待定)
消防安全管理制度(待定)
消防安全培训及宣传制度(待定)
消防控制中心管理制度
一、 消防控制中心设备操作人员应持证上岗;
二、 消防控制中心必须保证昼夜24小时有人值班;
三、 消防控制中心设备操作人员应严格遵守交接班制度，坚守岗位，严禁脱岗;
四、 严禁无关人员出动、使用室内设备，由消防控制中心当班设备操作人员负责监督;
五、 确保消防控制中心内外消防通讯畅通，消防控制中心当班设备操作人员负责做好电话记录;
六、 未经当地公安消防监督机构统一不得擅自关闭火灾自动报警、自动喷水灭火系统、
七、 遇有重大情况要及时报告或请示有关领导;
八、 违反以上各条，视情节轻重，酌情给予警告、扣分、除名处理;
九、 如因失职对单位造成不可挽回的影响或损失的，当时人影负相应的法律责任。
动火、用火管理制度(待定)
消防报警处理程序(待定)
消防设施和灭火器材维护保养管理(待定)
易燃易爆化学危险物品管理(待定)
对讲机使用相关管理(待定)
第六部保洁及绿化部
一、保洁及绿化部工作范畴
(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候，给花木适量浇水。
根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;
及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;
制定预防措施，防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
(2)大厦室内公共区域的绿化布置;
(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公
共设施洁净、无异味、无破损。
绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施(含各种标志牌)，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。
地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。
楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。
电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。
电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。
消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。
洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。
外墙：定期清洗。
二 保洁主管职责范畴
(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;
(2)按操作规程进行规范操作;
(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;
(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);
(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
第七部 厂商装修管理
为了规范深国投暨沃尔玛购物广场厂商装修行为，提高商场安全质量，特研究制定本管理规定：
一、 展位装修申请：
1、 需要进行展位装修的厂商，装修三日前须向物业部提供
装修方案与书面“装修申请”，并附展位装修平面图、立体图及效
果图。并经商场相关部门审核同意后向财务部交纳保证金(具体
数额待定);
2、 物业部确认厂商装修需求后，应明确告知该厂商商场装
修申报的流程及相关施工管理规范;
3、 物业部并协助厂商备齐用于装修审批的各类相关图纸和
资料并进行初审;
4、 物业部初审通过后，在《装修申报单》上签署相关意见，
并即时上报至商场总经理予以审批;
5、 商场总经理接到物业部《装修申报单》后，审批后签署
意见。
另：《装修申报单》见附
二、 装修审核
1、 总经理审批通过后，相关部门针对差个上装修提供的各类图纸进行现场审核;
2、 物业部和企划部队装修厂商提供的展位布置、设计样式、总体效果等图纸惊醒现场审定;
3、 安保部按照装修厂商提供的展位布置等图纸对照现场消防设施情况提出安全规范的各项要求;
4、 电工部对装修厂商提供电气线路、灯具布置等图纸及总负荷进行
现场审定;
5、 相关部门现场审核结束后，须在《装修审议单》上签署详细审核意见。
三、 装修现场施工管理：
1、 物业部和装修厂商签订《厂商装修管理协议》(见附表)并协助办理押金、垃圾费、消防设施调整费等有关费用的缴纳及出入证等相关凭证领取的手续;
2、 物业部负责装修现场的综合管理及与各部门、厂商之间的相互协调等工作;
3、 企划部负责装修现场的整体布局、风格、门头形象、招牌广告的合法性等项目的巡查和监督工作;
4、 安保部负责厂商装修施工人员的进出证件发放、查验工作及装修现场动火管理工作，并负责各项安全工作落实情况的巡查和监督工作;
5、 电工部负责装修现场临时用电、电气线路、设备安装等电气相关规范落实情况的巡查和监督工作;
6、 保洁部负责装修现场周围场地的卫生清理工作;
7、 违反扣款事项与扣款金额：
(1)
(2) 遗失进场工作证，罚款并补办; 工作证于工作中未佩戴或佩戴不全者，工作证转借
他人者，罚款;
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8) 因物体坠落而造成伤害经查属实者，罚款并赔偿; 在商场内任何位置吸烟者，罚款 动火作业未报备案并未作适当防护措施者，罚款; 易燃易爆物品未经合理处置和保存者，罚款; 工地秩序被破坏或现场清洁布及时者，罚款; 临时电源未依规定接地使用，或未经申请许可自行
接电话者，罚款;
(9) 未经许可拆装及操作供电设备者，罚款;
(10) 使用电器不当造成伤害者;罚款;
(11) 施工用电器具及缆线管理不良，以致影响供电及作
业进行者，罚款;
(12) 场区内未依据指定地点停车或非工作时间车辆停放
场区内者，罚款;
(13) 承揽厂商未依工地管理规定或提报相关安全卫生数
据者，罚款;
(14) 在工地喝酒，闹事，打架者，罚款;
(15) 携带违禁品进入工地者，罚款。
四、 装修后续工作
(一) 验收合格
1、 各职能部门均验收通过后，则该厂商本次装修完成;
2、 物业部负责协助厂商办理押金退还、财务登记等相关手
续;
3、 安保部负责厂商装修施工人员离场时的证件回收、物品
查验等相关工作;
4、 电工部负责第一时间内完成该场地的各项通电工作。
(二) 验收不合格
1、 任一职能部门验收不通过，则该厂商本次装修验收不合
格;
2、 相应职能部门对装修厂商提出整改建议及期限要求;
3、 装修厂商按相应职能部门的整改建议，并在期限要求内
完成整改工作的，可提请该部门进行二次验收;
4、 装修厂商未能按相应职能部门的整改要求完成整改工作
的，该部门应即时上报至商场分管领导，由商场领导协调处理。
五、 装修资料存档
1、 装修资料包括：厂商书面装修申请、各类施工图纸、《装修申报单》、《装修会审单》、《厂商装修协议》、《装修单》、《动火施工申请表》、《动火许可证》、《装修验收单》、《临时用电申报表》等与装修有关的文件资料(相关协议及表格范本见附);
2、 所有装修资料均由物业部专人负责保管和存档;
3、 所有装修资料均由保管至该场地重新进行全面装修时为止。
附一： 《厂商装修协议书》
为了加强商场的装修管理，为厂商提供更好的服务，建立商场及厂商展位的良好形象，特此制定本协议书。
一、 厂商进场装修起止时间必须按照厂商装修申报单上所拟定的起止时间执行，否则厂商装修申报单将视为过期无效。厂商装修申报单需要延期必须经过物业部的批准;
二、 厂商装修严格按照商场相关管理规定进行装修申请，必须服从商场物业部相关职能部门对厂商整个装修过程中施工人员及工程质量的管理;
三、 厂商展位装修效果须与商场整体装修效果相协调，装修效果、装修档次符合商场整体经营定位;
四、 厂商申报的总用容量如大于商场所提供的用电容量，则相关增容费用由厂商承担;
五、 现场施工临时用电严格按照商场临时用电管理规范流程进行;
六、 装修工程施工严格按照商场装修工程施工规范及进行;
七、 厂商装修电工进场须知：
1、 电气施工人员必须持有效电工证上岗操作;
2、 各类电器线路铺设应安全、规范、整齐、美观;
3、 厂商装修多用电线、线管、空气开关等电气材料必须符合商场的规范要求或由商场按阻燃、品牌要求购买使用，所有灯具必须为国家认可的合格产品，其中日光灯必须采用成套灯具;
4、 各类电器线路应采用金属保护方式铺设，;
5、 厂商装修各类灯具与可燃物间必须做好防火、隔热措施(刷防火涂料、加垫石膏板、石棉垫);
6、 厂商装修各类灯箱应留有足够的散热孔，固定式灯箱应安装活动检修口;
7、 其他未写规定按商场《装修工程施工规范》执行，由本商场电动监督实施。
六、 安全须知：
1、 装修材料必须使用国家认可的防火、环保型材料;
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